Olimpiada qalibləri ali məktəblərə imtahansız qəbul olunacaqlar
Bürclər - 6 İYUN
İyirmi səkkiz il sonra Naxçıvanda
İTV-də yeni təyinat

Neft Fondunun Moskvadakı əmlakı iki dəfəyə yaxın ucuzlaşıb

Neft Fondunun Moskvadakı əmlakı iki dəfəyə yaxın ucuzlaşıb
Bölmə :
Araşdırma
Yayım tarixi :
10/2/2016 [23:33]
Baxılıb :
1296 dəfə
"Qalereya Aktyor" ofis-ticarət mərkəzinin icarə gəliri də aşağı düşüb - rentabellik cəmi 3,1 faizdir

“Bizim Yol” qəzeti Azərbaycan Dövlət Neft Fondunun (ARDNF) web-saytına istinadən xəbər verir ki, Fondun Şərqi Avropada ilk investisiya yatırımı Moskva şəhərinin biznes mərkəzi Tverskaya 16 ünvanında dəyəri 133 000 000 dollar təşkil edən "Qalereya Aktyor" ofis-ticarət mərkəzidir. İnvestisiya prosesi 2012-ci ilin dekabrında başa çatdırılıb. "Qalereya Aktyor" Moskva şəhərinin  tarixi mərkəzində yerləşir. Tverskaya küçəsi məşhur mehmanxana və ofislərin, eləcə də bir çox beynəlxalq ticarət brendlərinin yerləşdiyi ərazidir. Bina Tverskaya küçəsi və Strastnoy bulvarının kəsişməsində, Kreml və Qızıl Meydanın yaxınlığında yerləşir. 1881-ci ildə teatr binası kimi istifadəyə verilmiş bu tikili tarixi fasadı saxlanılmaqla 1995-ci ildə yenidən təmir olunub - 20 il əvvəl. Ümumi sahəsi 18 075 kv/m təşkil edir. Hər kv/m 7 358 dollardan düşür. Əmlak müxtəlif maliyyə, sığorta və konsaltinq xidməti göstərən, eləcə də müxtəlif lüks və orta səviyyəli ticarət şirkətlərinə icarəyə verilib. Alqı-satqı prosesində satıcı qismində VTB Qrupa daxil olan “Metropolitan Insurance Group” çıxış edib. 

2013-cü ilin sonuna portfeldə yer alan hər bir aktivin müstəqil qiymətləndirilməsi aparılıb. Nəticədə Rusiyadakı aktivin dəyərində cüzi artım qeydə alınıb: 133 000 000 dollar alış qiymətinə nisbətən dəyəri 240 000 dollar həcmində artıb. Daşınmaz əmlakın illik gəliri 11 000 000 dollar təşkil edib. Amma Fondun hesabatında 2014-cü il üzrə gəlirlilik səviyyəsi Rusiyadakı əmlakımız haqqında ürəkacan deyil. 319 690 000 Rus rublu və ya 4 087 584 dollar olub. Gəlir 2,7 dəfə azalıb, rentabellik 3,1%-ə yaxındır. 2014-cü ildə həmin əmlakın dəyəri də aşağı düşüb - bir il əvvəl 133 240 000 dollar dəyərində qiymətləndirilən bina sonrakı il 5 687 000 000 rubl dəyər alıb - dünənki məzənnə ilə 72 224 900 dollar. Ortada 60 775 100 dollarlıq bir ucuzlaşma var ki, bu da qoyulan vəsaitin təqribən 45,60%-i deməkdir. Belə çıxır ki, kv/m-i 7 358 dollardan alınan əmlak 4 000 dollara düşüb. 2015-ci il üzrə hesabat hələlik açıqlanmayıb.  

Tverskayada kv/m-i 1,5-2 min dollar kirayəylə “qurtulmağa” çalışırlar

realty.rbc.ru saytında Moskvanın bahalı küçələri ilə bağlı ekspert dəyərləndirməsi var. 2014-cü ilin noyabr ayında dərc olunan məqalədə, dünyada ən bahalı ticarət küçələrindən biri olan Tverskayanın icarə stavkalarına görə Moskvanın bahalı ticarət dəhlizi reytinqində də dördüncü yerə düşüb. JLL şirkətinin tədqiqatına görə, birinci yeri əvəzolunmaz lider - Stoleşnikov dalanı (kv/m-ə görə illik 7 min dollar) tutur, ikinci yerdə Petrovka küçəsi 5,5 min dollarla qərarlaşıb, Pyatnitskaya küçəsi və Kuznetskiy Körpüsü 5 min dollarla üçüncü yeri paylaşır. Tverskaya küçəsində mağazaların icarəsi kv/m-ə görə orta hesabla 4,5 min dollardır - hələ bir il əvvəlkindən 30% aşağı. Maksimal icarə stavkalarının dinamikasına əsasən bu küçədə 2012-ci ilin əvvəlinə icarə qiymətləri 5 min dollar, növbəti aylarda daha da inkişaf edərək ilin sonuna 5 500-ə çatıb və 2013-cü ilin 1-ci kvartalında artıq 6 min dollar olub. İl boyu qiymət bu şəkildə sabit qalıb, amma 2014-cü ildən başlayaraq yenə enmə müşahidə olunub, üçüncü kvartalda qiymət 4 500 dollar səviyyəsinə enib. Stavkaların aşağı olmasını şirkət bütövlükdə Rusiya bazarındakı mövcud iqtisadi vəziyyətin nəticəsi kimi izah edib. Eyni zamanda həmin küçədə parkingin qadağan olması ilə paytaxtın əsas ticarət arteriyası vəzifəsindən də məhrum edilib. Saytın yazdığına görə, Moskvada əmlak bazarı liderləri dəyişir, bahalı küçə olan Tverskaya icarədarlarını itirir. Onlar daha aşağı qiymətlə mərkəzdən nisbətən stabil rayonlara köçürlər.             

Fondun aldığı daşınmaz əmlak heç 4 500 dollara yox onun yarı qiymətinə də icarəyə verilsə illik 40 milyon dollar təkcə bu obyektdən gəlir götürər. Amma qurum hesabatında Tverskayada yerləşən binanı ən yaxşı halda illik 226,14 dollara icarəyə verib və bu 2013-cü ilə təsadüf edir. Halbuki həmin il sözügedən yerdə icarə haqları pik həddində olub. 2014-cü ildə Moskvanın dördüncü bahalı küçəsində binanı aylıq 18,84 dollara icarəyə veriblər. Halbuki Blackwood şirkətinin meneceri Konstantin Kovalyov deyib ki, Tverskaya küçəsində ən uğurlu olmayan ofislər belə kv/m-i illik 1,5-2 min dollar stavka ilə qurtulmağa çalışırlar. Doğrudur, bu küçədə vakant sahələr 10% çoxalıb, amma ekspertlərə görəi, Tverskaya da Tverskayadır, burada hələlik katastrofik heç nə baş vermir. 

Fond yenə kiçik obyektlərə “uduzur”

Buradaca ekspertlərin dediklərini kənara qoyuram, real elanlara baxıram. Yenə həmin saytda 2015-ci ilin noyabrın 11-də “Tverskaya” Metrostansiyasına ayaqla 7 dəqiqəlik məsafədə Tverskoy b-r, 14 ünvanda ümumi sahəsi 2 500 kv/m olan biznes mərkəz kv/m-i illik 40 000 rubl və ya 516 dollara icarəyə təklif olunub - üç ay əvvəl. İllik icarə gəlirinin 1 292 977 dollar olduğu göstərilib. Kv/m-i illik 517,19 dollardan hesablanır. Hələ 124 kv/m vakant sahə olduğu halda gəlir belədir. Sahəni 7-yə vursaq 17 500 kv/m olacaq, üzərinə də 575 kv/m əlavə eləsək, Fondun Tverskaya 16 ünvanda aldığı sahə ilə eyni olacaq. O hesabla bu sahənin hələ indiki böhranla 9 326 700 milyon dollar gəliri olar - Fondunkundan 2,28 dəfə çox. 2013-cü ilin dekabr ayında Tverskaya küçəsində, “Tverskaya” Metrostansiyasına piyada 5 dəqiqəlik məsafədə 100 kv/m ofisin kv/m-i 42 min rubl və ya 541,8 dollara (illik 4 200 000 rubl və ya o vaxtkı məzənnə ilə 4 525 dollara) icarəyə təklif olunub. Hətta o vaxt icarəni başqaları kimi illik 4 000 dollardan versəydilər Fondun icarə gəliri 11 milyon yox, 72,3 milyon dollar təşkil edərdi.  

2015-ci ilin noyabrın 25-nə olan bir elana görə Tverskaya-Yamskaya 1-ya, 7 küçəsində, “Mayakovskaya” metrosuna 4 dəqiqəlik məsafədə 174 kv/m sahəsi olan obyekt kv/m-i 34 min rubl və ya 438,6 dollara kirayə təklif olunub - kv/m-i 36,55 dollardan. İllik icarə gəliri 76 493 dollardır. Bu qiymətlə belə yenə də vəziyyət bizdəki kimi acınacaqlı deyil. Reytinqinə görə Tverskayanı bir pillə qabaqlayan Petrovka küçəsi 24, Kuznetskiy körpüsündə 360 kv/m sahənin kv/m-i illik 50 000 rubl və ya 645 dollara təklif olunur - aylıq 53,75 dollardan. İcarədən gəlir 232 736 dollardır. Fond yenə qiymətdə ən kiçik ticarət obyektlərinə uduzur.  

2016-cı ilin fevralın 7-də yerləşdirilmiş bir elanda Tverskaya küçəsidə 215 kv/m sahəsi olan ticarət obyekti illik 232 733 dollara (17 99 800 rubl) təklif olunub. Kv/m-nə görə illik 1 082 və ya aylıq 90,20 dollar edir. Ən aşağı rəqəm olaraq kv/m-i illik 1000 dollardan belə hesablasaq biz Moskvadakı əmlakdan ildə 18 milyon dollar götürərik, 4 milyon deyil. Elə həmin tarixə illik icarəsi 775 786 dollar təşkil edən 400 kv/m sahəsi olan ofis təklif edilib. Bunun da illik icarə haqqı 1 939 dollar edir. Aya 161,62 dollar düşür. Bu da linki:  realty.rbc.ru/business/offer/fb21981fbc44d3cf9471925f987df092.shtml?is_realty_offer=1. 

“Actor Gallery”nin dəyəri kirayə qiymətinə enib?

Əslində Tverskaya küçəsindəki icarə qiymətlərinə baxanda binanın alış qiyməti çox da şübhə doğurmur - hər kv/m-ə görə 7.358 dollar çox görünməzdi, əgər ona adekvat gəlir gətirsəydi. Adekvat deyəndə mən 7 minə qarşı 7 min dollar götürsünlər demirəm - heç olmasa o küçənin reputasiyasını şübhəyə atmasınlar. Sahəsi 1 697 kv/m olan ticarət obyekti 1 mlrd. rubl və ya 12,9 milyon dollara bu ilin fevralın 6-dan satışdadır - kv/m-i 7 601 dollar. 50% rentabelli olduğu bildirilir. Keçən ayın 25-də 1 775 kv/m-lik biznes məqsədli başqa bir daşınmaz əmlak 1 215 871 150 rubl və ya 15 684 737 dollara satışa çıxarılıb - kv/m-i 8 836 dollardan. Fondda iddia edirlər ki, bizim əmlak 45% ucuzlaşıb. Saytda kv/m-nin satış qiyməti bizimki kimi 4 000 dollardan əmlak görə bilmirəm. 15,7 milyonluq bu ofisin illik icarə gəlirinin 2 198 400 dollar olduğu göstərilir. İlbəil icarə haqqının 6%-ə qədər artdığı da bildirilir. Elə bu gəlirlə də daşınmaz əmlaka yatırılan sərmayə 7 ilə özünü doğruldar. 
Yenə yanvarda verilən elana görə Tverskaya küçəsində sahəsi 652,3 kv/m olan 273 966 000 rubl və ya 3 534 161 dollara (kv/m-i 5 418 dollar) ofis satışa təklif olunub. Dördmərtəbəli binanın iki mərtəbəsini tutur. Hotel Ritz Carlton-un yanında sahəsi 1 034 kv/m dördmərtəbəli ofis bloku 692 791 225 rubl və ya 8 937 006 dollara (kv/m-i 8 643 dollar) satışa çıxarılıb. Metroya iki dəqiqə məsafədədir. Fevralın 5-də başqa bir elana görə, 199 536 024 rubl və ya 2 574 014 milyon dollara (kv/m-i 5 644 dollar) 456 kv/m ikimərtəbəli bina bütövlükdə satılır. 1 435 160 590 rubl və ya 18 513 571 dollara sahəsi 1 697 kv/m (kv/m-i 10 909 dollar) yeddimərtəbəli evin birinci mərtəbəsində ticarət evi yanvarın 25-də satışa elan olunub. Metroya 3 dəqiqə məsafədədir. Sahəsi çox da böyük olmayan obyektlərin likvidliyi də şübhə doğurmur. Tverskaya 15 ünvanında, Fondun aldığı binanın böyründə 153 kv/m-lik ofis 4 411 739 dollara təklif olunub - kv/m-i 28 834 dollar. 

İnterpont Moskvadakı mülkümüzü icarə, yoxsa idarə edir? 

Çox böyük bir ziddiyyət var: biz böyük sahəsi olan binanı kiçik ofislərlə eyni və bəzən də onlardan baha qiymətə alıb, çox ucuz icarəyə veririk. Fondun aldığı binaya da internetdə rast gəldim (realty.dmir.ru/commerce/interpont-interport-moskva-4917/). Binanın üzərində İnterpont Biznes-Mərkəzi yazılıb. Bu şirkətin kökü Almaniyaya gedib çıxır. Çoxsaylı ofislərin icarəsi təklif edilir. Görünür vakant sahələr xeylidir, ona görə də yaxşı pul götürə bilmirlər. interpont.com saytında İnterpont-un Sankt-Peterburqdakı ofisi Nevskiy Prospekti 10-dadır, Azərbaycanın konsulluğu da Nevskiy 142-də. Deyək ki, bir təsadüfdür. galereya-akter.caos.ru saytında Actor Gallery-də blokların icarə və satışı təşkil olunub. Cəmi 11 909 kv/m təklif edilib, hər kv/m-in icarə qiyməti illik 26 000 rubldur. Orta qiymət kv/m-ə görə aylıq 26,46 dollardır. 18 075 kv/m aylıq 478 264,5 dollar edir - illik 5 739 174 dollar. Tverskaya 22 ünvanda fəaliyyət göstərən Summit biznes-mərkəzində icarə kv/m-ə görə illik 25 000 rubldan başlayır - 322,5 dollar. Amma “başlayır” yazırlar, qiymətlərin standart belə olduğu deyilmir. Başqa bir saytda isə 32 000 rubldan göstərilib. Samsung Business Center-də qiymət 23 500 rubl, Amerop-da 26 000 rubl, Çayka Plaza-da 36 000 rubldan başlayır. Hər biri də “A” klassdır. Belə rəy yaranır ki, bu cür mərkəzlərin icarəsi adi ticarət obyektləri kimi rentabelli deyil.

Fondun dünən “Bizim Yol”un araşdırmaları ilə bağlı yaydığı açıqlamada qeyd edilib ki, ARDNF-nin 2012-ci ildə əldə etdiyi və dəyəri 177 350 000 İngilis funt sterlinqi həcmində olan Londonun Seynt Ceyms 78 ünvanındakı daşınmaz əmlak aktivinin icarəyə verilməsindən 2015-ci ilin sonuna qədər ümumilikdə təqribən 27 milyon funt sterlinq məbləğində gəlir əldə edilib. 2015-ci ilin sonuna olan qiymətləndirməyə əsasən əmlakın dəyəri bazarda 213 000 000 funt sterlinq qiymətləndirilib ki London daşınmaz əmlak bazarının yüksək likvidliyi də nəzərə alınaraq bu aktivi ən qısa zamanda göstərilən qiymətə reallaşdırmaq mümkündür. Ümumilikdə isə 2015-ci ilin sonuna qədər bu aktivdən əldə edilən gəlirlilik (icarə haqqı və qiymət dəyişməsindən əldə edilən gəlir daxil olmaqla) 30%-dən yüksəkdir (orta illik gəlirlilik təqribən 10% təşkil edib). Çox şadam ki, cəmi 4 yazı Fondun illik gəlirlərini bir həftədə 10%-ə “qaldırdı”. Növbəti araşdırmalar Fondun mütəxəssislərinin də əsaslandırmaları ilə dərc ediləcək. Əslində indiyə qədərki məqalələri də bütövlükdə qurumun rəsmi web-saytına istinadən yazmış, başqa ölkələrlə kiçik müqayisələr aparmışdıq.     

H.HƏMİDOVA

Paylaş:
17/5/2018 [14:05]: Olimpiada qalibləri ali məktəblərə imtahansız qəbul olunacaqlar
6/6/2017 [00:50]: Bürclər - 6 İYUN
5/6/2017 [22:06]: İyirmi səkkiz il sonra Naxçıvanda
5/6/2017 [10:36]: İTV-də yeni təyinat
5/6/2017 [10:33]: Ağır vəziyyətdə olan azərbaycanlı nazir Türkiyəyə aparıldı
5/6/2017 [10:29]: Bakıda dəhşətli hadisə: Bardan evə gətirdiyi qadını...
5/6/2017 [10:20]: 26 yaşlı milyarderdən qeyri-adi Ramazan hədiyyəsi - VİDEO
5/6/2017 [10:17]: “Maşın”da növbəti insident
5/6/2017 [10:04]: Azərbaycan elminə ağır itki üz verib - FOTO
5/6/2017 [08:49]: İlanlar həyət və evlərə daraşıb - FOTO
5/6/2017 [08:37]: Saatlı və Qubada ev yanıb
5/6/2017 [08:33]: Putin: “ABŞ bütün dünyada siyasi proseslərə müdaxilə edir”
5/6/2017 [08:28]: Qonşu qadınlar arasında dava
5/6/2017 [08:21]: İki xalaoğlu bıçaqlandı
5/6/2017 [08:18]: Dörd ölkə Qətərlə diplomatik münasibətləri kəsdi
5/6/2017 [01:19]: Dərmandan daha təsirli olan gilas haqqında BİLMƏDİKLƏRİNİZ
5/6/2017 [00:07]: Bürclər - 5 İYUN
4/6/2017 [23:33]: Azərbaycanda qeyri-adi toy karvanı - VİDEO
4/6/2017 [23:10]: Məşhurların siması olduğu şirkət fırıldaqçı çıxarsa...
4/6/2017 [22:54]: Belə uşaqların 86%-ini valideynlər özü “yetim” edir
4/6/2017 [22:42]: Toyda dava düşdü - yaralananlar var
4/6/2017 [22:18]: Azərbaycanda ağır yol qəzası - 6 nəfər yaralandı
4/6/2017 [21:51]: Ağız, tər və sidik qoxuları bu xəstəliklərin XƏBƏRÇİSİDİR
4/6/2017 [21:47]: Qardaş bacısını internetdə satışa çıxardı -Londonda
4/6/2017 [21:41]: Ramazanın 10-cu gününün duası, imsak və iftar vaxtı
4/6/2017 [21:38]: 16 yaşlı qız intihara cəhd etdi
4/6/2017 [20:49]: Sürücülərin nəzərinə: bu yerlərdə parklanma ödənişli olacaq
4/6/2017 [20:14]: Araz Ağalarov: “Biz qənaət etməyi yaxşı bacarırıq”
4/6/2017 [19:53]: Səbəbsiz gülüş bu 4 XƏSTƏLİYİN simptomu ola bilər
4/6/2017 [19:37]: Məhəmməd peyğəmbərdən bəhs edən qalmaqallı film 2 gün sonra televiziyada göstəriləcək
4/6/2017 [19:32]: Bakıda qəribə olay: Xalası ilə xəstəxanaya gedən uşaq yoxa çıxdı
4/6/2017 [19:22]: Hökumət “Tanrıların qızılları”na göz dikdi: Trilyon dollarlıq xəzinə uğrunda MÜHARİBƏ
4/6/2017 [19:03]: Vahid Mustafayevin adı hallanan hadisəylə bağlı Rəsmi açıqlama
4/6/2017 [18:44]: Bakı aeroportunda kuryoz hadisə - Başqasının pasportuyla DSX-dən keçdi
4/6/2017 [18:32]: Göygöldə əcnəbi turistin başına iş gəldi
4/6/2017 [18:28]: Azərbaycanda DƏHŞƏT: Mühərrikin pəri sürücünün qarnını parçaladı
4/6/2017 [16:43]: Polis Vahid Mustafayevin motosiklet karvanını saxladı - FOTOLAR
4/6/2017 [16:11]: Londonun şərqində xüsusi əməliyyat keçirilir
4/6/2017 [15:18]: Natiq Əliyevin vəziyyəti ilə bağlı xəstəxanadan AÇIQLAMA
4/6/2017 [15:00]: Polisin otellərdə nikahsız vətəndaşlara qarşı reydləri barədə yazılara DİN-dən AÇIQLAMA
4/6/2017 [14:41]: “İntihar etməyə gedirəm” yazan uşağın meyiti tapıldı
4/6/2017 [14:35]: Azərbaycan prezidenti Böyük Britaniya baş nazirinə başsağlığı verib
4/6/2017 [14:02]: ABŞ PKK-nın Suriya qolu ilə Rakka əməliyyatına başlayıb
4/6/2017 [13:26]: Çempionlar Liqasının final oyunu zamanı İtaliyada 1000-dən çox insan xəsarət aldı - VİDEO
4/6/2017 [13:07]: Londonda terror aktları nəticəsində ölənlərin sayı artır - VİDEO
4/6/2017 [12:34]: Rusiyanın güllələnərək öldürülənlərin sayı 9 nəfərə çatıb
4/6/2017 [12:09]: İyunun 5-ə HAVA PROQNOZU
4/6/2017 [11:58]: Nazir xəstəxanaya yerləşdirildi
4/6/2017 [11:24]: Dolların iyunun 5-nə olan məzənnəsi
4/6/2017 [11:20]: Sərxoş sürücü ağır qəza törətdi: ÖLƏN VAR
4/6/2017 [10:11]: "Zidan ömrü boyu "Real"da qala bilər"
4/6/2017 [10:00]: London polisi terrorçu olduğu ehtimal edilən üç nəfəri məhv etdi
4/6/2017 [09:53]: Rusiyada 8 nəfər güllələnərək öldürüldü
4/6/2017 [09:48]: Cəbhə xəbərləri
4/6/2017 [09:40]: Tramp Londona yardım təklif etdi
4/6/2017 [09:29]: Manilada kazinoya silahlı basqın: 36 nəfər öldü - VİDEO
4/6/2017 [09:10]: Gürcüstan, Azərbaycan və Türkiyə birgə hərbi təlim
4/6/2017 [09:05]: Göygöl sakini körpüdən yıxıldı
4/6/2017 [09:02]: Magistraturaya qəbul imtahanının ikinci mərhələsi keçirilir
4/6/2017 [08:57]: Londonda terror aktları: 6 nəfər öldü, 30 nəfər yaralandı
4/6/2017 [00:43]: Qeyri-adi hadisə: Göyərçin Putinə "hərbi salam" verdi -VİDEO
4/6/2017 [00:23]: Putin: "NATO-da müttəfiq yoxdur, yalnız vassallar var"
4/6/2017 [00:08]: Bürclər - 4 İYUN
3/6/2017 [23:37]: Pulun yoldan çıxardığı milyarderlər
3/6/2017 [23:15]: İnanılmaz - Körpə qocalıq sindromu ilə doğuldu
3/6/2017 [22:24]: Bakıda onlarla sakin tülkülərin hücumuna məruz qalıb
3/6/2017 [22:15]: 19 yaşlı qızını bıçaqlayıb Azərbaycandan qaçmaq istədi
3/6/2017 [22:09]: Əfqanıstanda qəbiristanlıqda partlayış: 20 ölü
3/6/2017 [21:51]: Sankt-Peterburq sakini iyun ayında donub öldü
3/6/2017 [21:43]: ABŞ-da homoseksual ata "ana" olmağa hazırlaşır
BÜTÜN ARXIV BIR SIRADA

Azərbaycan Respublikasının dünya birliyinə inteqrasiyası, region ölkələri və digər dövlətlərlə, beynəlxalq təşkilatlarla əməkdaşlığının inkişaf etdirilməsi


www.bizimyol.info
saytı "Bizim Yol" qəzetinin
internet ünvanıdır
Təsisçi və baş redaktor:
Bahəddin Həziyev
Veb-redaktor:
Müşfiq Hüseynov
Ünvan: AZ1100, Bakı şəh.,
Mirəli Seyidov küçəsi, 51,
"Arqus" binası
Tel: (+99455) 911 85 15
e-mail: [email protected]